【摘要】7月13日，深圳市司法局發(fā)布關(guān)于征求《深圳經(jīng)濟特區(qū)不動產(chǎn)登記條例（征求意見稿）》意見的通告，征求意見截止時間：2022年8月12日。

《深圳經(jīng)濟特區(qū)不動產(chǎn)登記條例（征求意見稿）》（以下簡稱《登記條例》）共計7章、121條?？傮w思路上，一是保留了原《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》部分特色制度，刪除了不合時宜的條款；二是細化了上位法關(guān)于居住權(quán)、囑托登記、單方申請的具體內(nèi)容；三是創(chuàng)新了繼承權(quán)登記、歷史遺留登記問題的解決路徑，并融入了近年來優(yōu)化營商環(huán)境改革的最新成果。

01、統(tǒng)一不動產(chǎn)登記依據(jù)及不動產(chǎn)登記機構(gòu)

一是統(tǒng)一登記依據(jù)。落實國家不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，不再將房地產(chǎn)、海域、林權(quán)等各類不動產(chǎn)分別登記立法，將各類不動產(chǎn)登記納入統(tǒng)一規(guī)范，以統(tǒng)一不動產(chǎn)登記依據(jù)?！兜怯洍l例》將海域使用權(quán)、海島使用權(quán)、林地使用權(quán)及森林林木所有權(quán)均予以規(guī)定，從而從根本上確認了海域、林權(quán)等不動產(chǎn)的物權(quán)地位，明確其可以設(shè)立抵押權(quán)、地役權(quán)等相關(guān)從物權(quán)。

二是統(tǒng)一登記機構(gòu)。2015年實施的《不動產(chǎn)登記暫行條例》明確了國家實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，并規(guī)定縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個部門為本行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構(gòu)，負責(zé)不動產(chǎn)登記工作，接受上級人民政府不動產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督。為此，《登記條例》明確深圳市不動產(chǎn)登記中心為經(jīng)濟特區(qū)的不動產(chǎn)登記機構(gòu)，負責(zé)不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記。

繼承、遺囑、遺贈不動產(chǎn)登記一直是不動產(chǎn)登記的難點，按照《民法典》的規(guī)定，繼承、遺囑、遺贈不動產(chǎn)需要登記機構(gòu)審查很多事項。在繼承中，需要對繼承人的資格、遺產(chǎn)情況、放棄繼承權(quán)是否自愿、放棄繼承權(quán)聲明書的真實性、被繼承權(quán)人生前是否有債權(quán)債務(wù)以及繼承人對此的意見、繼承人有無依法喪失繼承權(quán)的事項進行審查；在遺囑繼承中，要對被繼承人的真實意思、遺囑的范圍、遺囑的效力、遺囑被繼承人是否喪失繼承權(quán)等事項進行審查；在遺贈中，要對遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的效力、涉及財產(chǎn)是否屬于遺贈扶養(yǎng)協(xié)議范圍、法定繼承人是否缺乏勞動能力又無生活來源、遺贈扶養(yǎng)協(xié)議扶養(yǎng)人是否履行了扶養(yǎng)義務(wù)等事項進行審查。此類法律關(guān)系在社會生活中非常復(fù)雜，需要謹慎處理。因此，《登記條例》著力細化繼承、遺囑、遺贈相關(guān)不動產(chǎn)登記規(guī)定。

一是將法定繼承與遺囑繼承分開規(guī)定，明確兩類繼承轉(zhuǎn)移登記的申請材料。在法定繼承轉(zhuǎn)移登記中，需要全部法定繼承人關(guān)于不動產(chǎn)分配的協(xié)議等材料，遺囑、受遺贈轉(zhuǎn)移登記中，需要當(dāng)事人關(guān)于遺囑、遺贈撫養(yǎng)協(xié)議真實性的承諾。同時明確此類轉(zhuǎn)移登記，當(dāng)事人也可以提交經(jīng)公證或者其他法律文書。

二是增加了公告程序，明確不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以將當(dāng)事人死亡證明材料、遺囑或全部法定繼承人關(guān)于不動產(chǎn)分配的協(xié)議等材料進行公告，公告時間不少于三個月。

三是引入第三方審查機構(gòu)，明確申請人在辦理繼承權(quán)轉(zhuǎn)移登記時，可以委托公證機構(gòu)或具有遺囑管理人資質(zhì)的律師為登記所涉及的法律事實進行調(diào)查或者核實。公證機構(gòu)或者律師事務(wù)所出具的公證文書或法律意見書可以作為登記審查依據(jù)。引入《民法典》遺囑管理人制度，合理分攤審查責(zé)任，引導(dǎo)當(dāng)事人通過聘請遺囑管理人或者開展被繼承不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記相關(guān)公證，平穩(wěn)實現(xiàn)繼承權(quán)。申請人委托公證機構(gòu)或者具有遺囑管理人資質(zhì)的律師為登記所涉及的法律事實進行調(diào)查或者核實為可選事項，并不是必選事項，不強制性增加申請人負擔(dān)。

四是探索建立告知承諾制。在繼承、受遺贈轉(zhuǎn)移登記中，申請人確實難以獲取死亡證明、親屬關(guān)系證明等材料，可以由申請人書面承諾代替，以減輕當(dāng)事人的負擔(dān)。具體告知承諾制的辦法由主管部門另行制定。由于告知承諾制在辦理時，部分申請材料通過承諾制獲得，法律關(guān)系還處于一種不穩(wěn)定的狀態(tài)中。因此，《登記條例》規(guī)定，通過告知承諾制辦理轉(zhuǎn)移登記的不動產(chǎn)，按照承諾在轉(zhuǎn)移登記辦理后一年內(nèi)不得再辦理轉(zhuǎn)移登記。避免當(dāng)事人通過欺騙等手段，通過告知承諾獲得房產(chǎn)后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，而當(dāng)存在善意第三人時無法被追回。

居住權(quán)是《民法典》新增加的內(nèi)容。《民法典》第三百六十八條規(guī)定：“居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立。” 但是《民法典》對于居住權(quán)如何登記未予以細化。《登記條例》明確了居住權(quán)登記申請材料及辦理流程。針對實操中爭議較大的已設(shè)立抵押權(quán)房屋能否設(shè)立居住權(quán)、一個房屋能否設(shè)立多個居住權(quán)、居住權(quán)能否轉(zhuǎn)移、居住權(quán)何時失效等問題給予了明確的規(guī)范，有效指導(dǎo)我市居住權(quán)登記實踐。此外，由于居住權(quán)是針對一個不動產(chǎn)單元，因此，規(guī)定一個不動產(chǎn)登記單元僅能設(shè)立一個居住權(quán)，但居住權(quán)人可以有多個。

一是取消“樓花”抵押，將預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記與預(yù)售商品房備案銜接?！兜怯洍l例》取消了“樓花”抵押，按照國家體例為預(yù)售商品房辦理抵押權(quán)預(yù)告登記。為了與預(yù)售商品房備案相銜接，《登記條例》規(guī)定“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)自預(yù)售商品房買賣合同備案后十日內(nèi)申請辦理預(yù)購商品房的預(yù)告登記”。從而逐步將預(yù)售商品房備案與預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記相互銜接。 

二是銜接更新條例，細化搬遷補償協(xié)議預(yù)告登記制度。《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》于2021年3月頒布實施，其第三十一條規(guī)定了搬遷補償協(xié)議可以設(shè)立預(yù)告登記，預(yù)告登記有效期內(nèi)，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人一致同意，不動產(chǎn)登記機構(gòu)不受理被搬遷房屋的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押或者變更等登記業(yè)務(wù)。以預(yù)告登記方式限制了已經(jīng)簽訂搬遷補償協(xié)議城市更新項目的轉(zhuǎn)移、抵押或者變更，從而避免一房二賣?！兜怯洍l例》將搬遷補償協(xié)議進行預(yù)告登記的程序進一步細化，并將搬遷補償協(xié)議辦理預(yù)告登記的項目類型擴大至土地整備、舊住宅區(qū)改造等項目。

隨著信息技術(shù)進步，不動產(chǎn)登記產(chǎn)生了翻天覆地的變化?！兜怯洍l例》結(jié)合國家行政審批事項改革、優(yōu)化營商環(huán)境等要求，對不動產(chǎn)登記流程進一步優(yōu)化、簡化，多讓信息跑路，便民利民。一是簡化申請材料，刪除申請材料兜底條款，規(guī)定當(dāng)事人申請抵押權(quán)登記無需提交主債權(quán)合同，規(guī)定登記機構(gòu)可以實時互通取得材料不得要求當(dāng)事人提供。二是要求登記機構(gòu)進一步加強信息共享，不斷延申登記信息平臺，盡快實現(xiàn)抵押權(quán)、查封網(wǎng)上辦理。三是規(guī)定了當(dāng)事人單方申請、委托申請、代位申請的具體適用類型并及時公布，方便群眾申請登記時查閱。四是細化不動產(chǎn)登記信息查詢，《登記條例》規(guī)范了不動產(chǎn)登記資料查詢與利用，規(guī)定登記簿信息公開、夫妻查房、利害關(guān)系人查房的條件與要求，嚴格限制“以人查房”。五是進一步壓縮登記辦理時限，優(yōu)化營商環(huán)境。

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1、附件1.深圳經(jīng)濟特區(qū)不動產(chǎn)登記條例（征求意見稿）

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2、附件2.關(guān)于《深圳經(jīng)濟特區(qū)不動產(chǎn)登記條例（征求意見稿）》的說明

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