11月8日，深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于公開征求《深圳市保障性租賃住房項目認(rèn)定辦法（試行）（征求意見稿）》意見的通告。

為規(guī)范深圳市保障性租賃住房項目認(rèn)定工作，加快發(fā)展保障性租賃住房，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號，以下簡稱國辦22號文）、《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》（粵府辦〔2021〕39號，以下簡稱廣東省39號文）、《深圳市人民政府辦公廳印發(fā)<關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見>的通知》（深府辦函〔2022〕23號，以下簡稱《實施意見》）等有關(guān)文件規(guī)定，結(jié)合深圳市實際，我局組織起草了《深圳市保障性租賃住房項目認(rèn)定辦法（試行）》（征求意見稿，以下簡稱《辦法》），現(xiàn)就有關(guān)情況說明如下。

一、起草的必要性

一是貫徹落實國家、省、市發(fā)展保障性租賃住房決策部署的需要。保障性租賃住房項目認(rèn)定制度是國辦22號文、廣東省39號文和《實施意見》確立的重要制度，是各渠道建設(shè)籌集的保障性租賃住房能否享受土地、金融、稅收等優(yōu)惠政策的重要依據(jù)。《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于加快做好保障性租賃住房項目認(rèn)定書發(fā)放工作的通知》（征求意見稿）提出，“列入保障性租賃住房規(guī)劃計劃、擬開工建設(shè)或正在建設(shè)和已建成運營、納入保障性租賃住房規(guī)范管理的項目，均應(yīng)發(fā)放項目認(rèn)定書予以認(rèn)定”；

廣東省39號文提出，“各地級以上市要結(jié)合實際制定保障性租賃住房項目認(rèn)定審批流程及操作指引”；深圳市《實施意見》原則性規(guī)定，保障性租賃住房項目按照建設(shè)籌集渠道分別實行市聯(lián)審認(rèn)定、區(qū)聯(lián)審認(rèn)定或者直接認(rèn)定，需要結(jié)合項目情形細(xì)化認(rèn)定條件和程序。制定《辦法》是落實上述文件要求、以先行示范區(qū)的責(zé)任擔(dān)當(dāng)，全速推進(jìn)發(fā)展保障性租賃住房項目認(rèn)定工作的應(yīng)有舉措。

二是推動完成“十四五”保障性租賃住房建設(shè)籌集目標(biāo)的需要。發(fā)展保障性租賃住房是“十四五”時期住房建設(shè)的重點任務(wù)?！渡钲谑凶》堪l(fā)展“十四五”規(guī)劃》提出，深圳市“十四五”期間建設(shè)籌集保障性租賃住房40萬套，供應(yīng)保障性租賃住房20萬套。目前深圳市保障性租賃住房發(fā)展剛起步，社會主體參與保障性租賃住房建設(shè)運營存在困境。制定出臺《辦法》，明確保障性租賃住房項目申請主體資格、準(zhǔn)入條件、認(rèn)定程序、退出機(jī)制等內(nèi)容，有助于引導(dǎo)社會主體預(yù)期，激發(fā)社會主體參與建設(shè)運營保障性租賃住房，切實增加保障性租賃住房供給。

二、主要內(nèi)容

《辦法》以明確項目認(rèn)定范圍、條件、方式和程序為主線，同步規(guī)范認(rèn)定書有效期限、變更、撤銷、續(xù)期和注銷管理，共四章、十九條。主要內(nèi)容如下：

（一）明確適用范圍。按照國辦22號文、《實施意見》明確的各類渠道，結(jié)合目前正在制定的《關(guān)于既有非居住房屋改建保障性租賃住房的通知》（以下簡稱《通知》），《辦法》明確適用于深圳市新建和居住存量房屋籌集項目的認(rèn)定，非居住存量房屋改建保障性租賃住房項目的認(rèn)定按照《通知》執(zhí)行。其中，居住存量房屋籌集項目包括產(chǎn)權(quán)明晰的居住房屋籌集和城中村具有居住功能的農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑改造項目（以下簡稱歷史遺留建筑改造項目）。在前述項目分類基礎(chǔ)上，全面摸排深圳市新供應(yīng)用地、存量土地、既有房屋等情況，充分挖潛可發(fā)展保障性租賃住房的各類路徑，針對利用新供應(yīng)用地新建、城市更新配建、自有存量土地新建以及居住存量房屋籌集等渠道分別明確了相應(yīng)的認(rèn)定方式；同時梳理各類政策支持租賃住房，將符合規(guī)定的均納入保障性租賃住房規(guī)范管理。針對不同渠道項目，社會主體可根據(jù)自身項目情況“對號入座”，按照對應(yīng)認(rèn)定方式進(jìn)行認(rèn)定。

（二）規(guī)范申請主體。結(jié)合實踐中在租項目權(quán)屬、運營主體情況，《辦法》對依申請認(rèn)定項目的申請主體范圍、條件予以明確。鼓勵土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人或者取得完整的出租經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)的運營管理單位積極參與發(fā)展保障性租賃住房。針對歷史遺留建筑租賃改造主體參差不齊，部分中小微企業(yè)專業(yè)性不強(qiáng)、經(jīng)營管理能力偏弱、存在違規(guī)改造等問題，為保障改造后房屋能夠較好地滿足居住條件，《辦法》落實《實施意見》關(guān)于“經(jīng)規(guī)?；赓U改造且符合條件的歷史遺留違法建筑可納入保障性租賃住房”要求，適當(dāng)設(shè)置改造企業(yè)準(zhǔn)入門檻，提出歷史遺留建筑改造項目的申請人須是在深圳市持有或者經(jīng)營500套以上或者建筑面積1.5萬平米以上租賃住房的住房租賃企業(yè)。

（三）劃分市區(qū)認(rèn)定范圍。按照國辦22號文、《實施意見》有關(guān)規(guī)定，明確市住房建設(shè)部門和區(qū)政府負(fù)責(zé)認(rèn)定的項目范圍。市住房建設(shè)部門認(rèn)定的項目主要是利用各類非居住存量土地新建的項目；此外，按照本辦法規(guī)定屬于區(qū)政府認(rèn)定的項目，市住房建設(shè)部門也可以根據(jù)需要開展認(rèn)定。區(qū)政府負(fù)責(zé)認(rèn)定的項目主要是各類具有居住功能的新建或者存量房屋，包括居住用地上新建或者存量的居住房屋和產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套宿舍項目、其他產(chǎn)權(quán)明晰的存量居住房屋籌集以及歷史遺留建筑改造籌集作為保障性租賃住房的項目。

（四）明確項目認(rèn)定方式。深圳市保障性租賃住房項目實行直接認(rèn)定和依申請認(rèn)定。除已納入中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點、非房地產(chǎn)企業(yè)利用自有土地建設(shè)租賃住房試點、發(fā)展政策性租賃住房試點的租賃住房項目，已開工建設(shè)和已建成（含規(guī)?；赓U籌集）出租的人才住房項目，政府權(quán)屬清晰的閑置住房項目，以及新供應(yīng)用地、城市更新、舊住宅區(qū)拆除重建、土地整備等新增建設(shè)且用地批準(zhǔn)文件明確建設(shè)保障性租賃住房的項目，采取直接認(rèn)定外，其他項目依申請認(rèn)定。

（五）規(guī)范項目認(rèn)定程序。根據(jù)國辦22號文、《實施意見》等有關(guān)項目認(rèn)定規(guī)定，針對各類項目制定了相應(yīng)的認(rèn)定程序指引。

1.非居住存量土地新建的項目?？紤]到非居住存量土地新建項目涉及變更土地用途或者規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)等，《辦法》嚴(yán)格設(shè)置該類項目的審核程序：由區(qū)住房建設(shè)部門受理并組織相關(guān)部門核查后，報區(qū)政府審查；審查通過后報市住房建設(shè)部門，由其組織相關(guān)部門提出意見并認(rèn)定。市住房建設(shè)部門可根據(jù)項目情況提請市領(lǐng)導(dǎo)小組認(rèn)定。實踐中，企業(yè)事業(yè)單位有意愿將自有用地上已建成的變電站、消防站等交通設(shè)施和市政設(shè)施拆除后綜合開發(fā)為保障性租賃住房的，可按照非居住存量土地新建渠道實行市級聯(lián)審。

2.各類具有居住功能的新建或者存量房屋。其中，居住用地上新建或者存量的居住房屋和產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套宿舍、其他產(chǎn)權(quán)明晰的存量居住房屋籌集項目，這些項目產(chǎn)權(quán)明晰，適當(dāng)簡化認(rèn)定程序，由區(qū)住房建設(shè)部門核查通過后提請區(qū)政府予以認(rèn)定。對于歷史遺留建筑改造項目，重點考慮房源規(guī)模、戶型面積以及安全使用等方面要求設(shè)置認(rèn)定條件，并按照屬地管轄原則，由區(qū)政府認(rèn)定，具體如下：

一是申請時已完成改造的歷史遺留建筑改造項目，區(qū)住房建設(shè)部門受理并組織相關(guān)部門核查后，報區(qū)政府審查；審查通過后，由區(qū)政府認(rèn)定。

二是申請時計劃實施改造的歷史遺留建筑改造項目，采取“先審核、再改造、后認(rèn)定”模式；申請人在改造前提出申請，按照聯(lián)審程序受理、核查、審查后，由區(qū)住房建設(shè)部門出具同意將申請的歷史遺留建筑改造為保障性租賃住房的復(fù)函；改造中，明確可按項目范圍內(nèi)多棟打包批量申請的方式申請辦理小散工程安全生產(chǎn)備案，由區(qū)政府開通綠色通道，解決城中村租賃改造普遍面臨的備案周期長、程序復(fù)雜問題，以更好支持項目改造；改造后，要求申請人履行房屋安全鑒定、空氣質(zhì)量檢測、竣工驗收等手續(xù)，提交規(guī)定材料申請認(rèn)定。

需要補(bǔ)充說明的是，歷史遺留建筑改造項目的認(rèn)定不涉及對其權(quán)屬的確認(rèn)，為防止誤讀，《辦法》在此類項目認(rèn)定書中特別注明，“認(rèn)定書不涉及歷史遺留建筑權(quán)屬問題，不作為歷史遺留建筑確權(quán)依據(jù)?！?/p>

（六）項目認(rèn)定書出具與管理。根據(jù)《實施意見》，《辦法》明確規(guī)定，保障性租賃住房項目認(rèn)定書原則上由區(qū)政府統(tǒng)一出具，市住房建設(shè)部門可以根據(jù)需要出具項目認(rèn)定書。此外，《辦法》針對不同類型項目分別明確了項目認(rèn)定書的有效期、最低運營期限以及項目續(xù)期、退出等具體規(guī)則，形成了保障性租賃住房項目認(rèn)定從準(zhǔn)入、退出的閉環(huán)管理機(jī)制。