《條例》自2021年3月1日起正式施行，按照《條例》第二十九條第二款規(guī)定市城市更新部門(mén)應(yīng)當(dāng)制定并發(fā)布搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本，并對(duì)搬遷補(bǔ)償協(xié)議須統(tǒng)一規(guī)范的具體內(nèi)容進(jìn)行明確，包括協(xié)議生效時(shí)間、生效條件、搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和方式、協(xié)議有效期、權(quán)利義務(wù)、預(yù)告登記約定、不得加改擴(kuò)建、違約責(zé)任等。同時(shí)，《條例》還對(duì)搬遷補(bǔ)償涉及的預(yù)告登記、搬遷補(bǔ)償方式、政策性住房搬遷補(bǔ)償?shù)姆绞郊皸l件、已登記的商品性質(zhì)住宅物業(yè)采用原地產(chǎn)權(quán)置換的最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及面積誤差處置方式、安置補(bǔ)償費(fèi)的最遲給付時(shí)間等內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定。

為落實(shí)上述要求及規(guī)定，我局制定并發(fā)布《搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本》一方面是履行《條例》賦予市城市更新部門(mén)職責(zé)的需要，有利于規(guī)范和加強(qiáng)對(duì)城市更新項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償協(xié)議簽訂工作的監(jiān)管，進(jìn)一步提升我市城市更新管理水平；另一方面，通過(guò)對(duì)搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本內(nèi)容的細(xì)化和明確，能夠指導(dǎo)協(xié)議當(dāng)事人合法、規(guī)范、便捷地簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議，更好保護(hù)市場(chǎng)主體和物業(yè)權(quán)利人的合法權(quán)益，推動(dòng)我市城市更新高質(zhì)量發(fā)展。

2021年1月—2月，我局收集了各區(qū)已備案的具有典型性的搬遷補(bǔ)償協(xié)議文本。

2021年2月—5月，我局對(duì)收集的搬遷補(bǔ)償協(xié)議的具體條文進(jìn)行了梳理匯編、分析論證和認(rèn)真研究，同時(shí)借鑒《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（示范文本）》和我市《房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)（示范文本）》、《住宅產(chǎn)權(quán)調(diào)換類(lèi)改造項(xiàng)目搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議》等文本的內(nèi)容，起草形成了《搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本》。

2021年5月—6月，我局就《搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本》征求了局內(nèi)有關(guān)處室和各區(qū)更新整備部門(mén)的意見(jiàn)。

其后，我局多次召集區(qū)有關(guān)部門(mén)和局內(nèi)相關(guān)處室進(jìn)行座談和研討，充分聽(tīng)取各部門(mén)意見(jiàn)，并對(duì)《搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本》的內(nèi)容進(jìn)行了多輪修改和完善，最終形成了《搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本》的征求意見(jiàn)稿。

《搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本》共九章三十二條和四個(gè)附件，主要內(nèi)容如下：

（一）關(guān)于被搬遷物業(yè)的基本情況

《搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本》第一條按照《條例》要求，規(guī)定了特殊被搬遷物業(yè)類(lèi)型的補(bǔ)償方式及標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)被搬遷物業(yè)的基本情況進(jìn)行了明確約定，包括被搬遷物業(yè)的面積信息、物業(yè)類(lèi)型以及權(quán)利限制狀況等，為明確雙方的權(quán)利義務(wù)與違約責(zé)任等提供了明確依據(jù)。具體內(nèi)容如下：

1．面積信息

《搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本》第一條為被搬遷物業(yè)的面積信息設(shè)置了兩種不同的確定方式：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的證載面積與測(cè)繪報(bào)告載明的測(cè)繪面積。

2．物業(yè)類(lèi)型

《搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本》第一條將被搬遷物業(yè)的類(lèi)型分為了已登記的商品性質(zhì)住宅物業(yè)、政策性住房、原農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑和其他等四大類(lèi)。 

3．權(quán)利限制狀況 

《搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本》第一條將被搬遷物業(yè)的權(quán)利限制狀況分為了無(wú)任何權(quán)利限制、設(shè)有居住權(quán)、被查封、設(shè)有抵押權(quán)、設(shè)有租賃權(quán)和其他等六種。

（二）關(guān)于物業(yè)搬遷補(bǔ)償方式及標(biāo)準(zhǔn)

《搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本》第二章對(duì)被搬遷物業(yè)的補(bǔ)償方式及標(biāo)準(zhǔn)做了相應(yīng)的約定。根據(jù)《條例》第二十九條第二款規(guī)定，在補(bǔ)償方式上，《搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本》第三條明確城市更新搬遷補(bǔ)償可以采用產(chǎn)權(quán)置換、貨幣補(bǔ)償或者兩者相結(jié)合等方式；根據(jù)《條例》第三十四條的規(guī)定，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上，《搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本》第四條、第五條落實(shí)了《條例》政策性住房搬遷補(bǔ)償?shù)姆绞郊皸l件、已登記的商品性質(zhì)住宅物業(yè)采用原地產(chǎn)權(quán)置換的最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及面積誤差處置方式、安置補(bǔ)償費(fèi)的最遲給付時(shí)間等相關(guān)內(nèi)容。

《搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本》第四條第三款明確了市場(chǎng)主體應(yīng)當(dāng)向物業(yè)權(quán)利人支付安置補(bǔ)償費(fèi)的期限為自被搬遷物業(yè)移交完成之日起至置換物業(yè)交付完成之日止。物業(yè)權(quán)利人搬離并將被搬遷物業(yè)移交給市場(chǎng)主體后，市場(chǎng)主體就應(yīng)當(dāng)按約定向物業(yè)權(quán)利人給付安置補(bǔ)償費(fèi)。

（三）關(guān)于預(yù)告登記

根據(jù)《條例》第二十九條第二款和第三十一條的規(guī)定，《搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本》第三章對(duì)預(yù)告登記的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了約定，包括預(yù)告登記的對(duì)象、預(yù)告登記申請(qǐng)、變更和注銷(xiāo)的辦理方以及預(yù)告登記的有效期。

（四）關(guān)于協(xié)議雙方的權(quán)利義務(wù)與違約責(zé)任

城市更新工作的順利推進(jìn)需要協(xié)議雙方的共同努力。為增強(qiáng)協(xié)議雙方的依約守信意識(shí)，降低糾紛處理成本，《搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本》第七章、第八章根據(jù)《條例》第二十九條第二款的規(guī)定對(duì)協(xié)議雙方的權(quán)利義務(wù)與違約責(zé)任分別進(jìn)行了約定。由于《搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本》權(quán)利義務(wù)條款與違約責(zé)任條款是對(duì)照設(shè)置的，故本說(shuō)明僅對(duì)其違約責(zé)任條款進(jìn)行簡(jiǎn)述。

甲方（市場(chǎng)主體）需要承擔(dān)違約責(zé)任的情形包括：未按期付款；對(duì)被搬遷物業(yè)管理不當(dāng)；未能及時(shí)查驗(yàn)、接收被搬遷物業(yè)；未能及時(shí)通知乙方查驗(yàn)、接收置換物業(yè)；置換物業(yè)不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)或約定的交樓標(biāo)準(zhǔn)；未能及時(shí)辦理置換物業(yè)的產(chǎn)權(quán)登記等。

乙方（物業(yè)權(quán)利人）需要承擔(dān)違約責(zé)任的情形包括：未按期付款；未及時(shí)移交被搬遷物業(yè)；被搬遷物業(yè)存在未經(jīng)披露的權(quán)利負(fù)擔(dān)或權(quán)利糾紛；加建、改建或擴(kuò)建被搬遷物業(yè)、改變被搬遷物業(yè)的用途或在被搬遷物業(yè)上新設(shè)權(quán)利負(fù)擔(dān)；未及時(shí)辦理或協(xié)助甲方辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬注銷(xiāo)登記手續(xù)；未及時(shí)查驗(yàn)接收置換物業(yè)等。

（五）關(guān)于協(xié)議的生效時(shí)間、生效條件和有效期

根據(jù)《條例》第二十九條第二款的規(guī)定，《搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本》第三十條、第三十一條對(duì)協(xié)議的生效時(shí)間、生效條件和有效期進(jìn)行了明確約定。

專(zhuān)此說(shuō)明。