光明區(qū)城市更新“十四五”規(guī)劃意見稿出爐，拆除重建類空間范圍共941.7公頃

全面貫徹落實習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想，緊抓中國特色社會主義先行示范區(qū)建設(shè)和粵港澳大灣區(qū)發(fā)展機遇，深入對接深圳市光明區(qū)人民政府印發(fā)的《深圳市光明區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》和《光明區(qū)國土空間分區(qū)規(guī)劃（2020-2035）（在編）》，嚴(yán)格執(zhí)行中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于在城鄉(xiāng)建設(shè)中加強歷史文化保護傳承的意見》、《關(guān)于推動城鄉(xiāng)建設(shè)綠色發(fā)展的意見》、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，錨定世界一流科學(xué)城和深圳北部中心奮斗目標(biāo)，以推動城市高質(zhì)量發(fā)展和提升土地集約節(jié)約利用水平為核心，以持續(xù)強化政府統(tǒng)籌力度、全面盤活城市低效用地為方向，依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和深圳市規(guī)劃和自然資源局、深圳市發(fā)展和改革委員會印發(fā)的《深圳市城市更新和土地整備“十四五”規(guī)劃》、深圳市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)的《深圳市各區(qū)城市更新和土地整備十四五規(guī)劃編制技術(shù)指引》的要求，編制本規(guī)劃。

第二節(jié) 規(guī)劃依據(jù)

1.《深圳市國土空間總體規(guī)劃（2020-2035年）》；

2.《深圳市國土空間保護與發(fā)展“十四五”規(guī)劃》；

3.《深圳市城市更新和土地整備“十四五”規(guī)劃》；

4.《深圳市光明區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》（下文簡稱《光明區(qū)國民經(jīng)濟與社會發(fā)展“十四五”規(guī)劃》）；

5.《光明區(qū)國土空間分區(qū)規(guī)劃(2020-2035)》；

6.《關(guān)于在城鄉(xiāng)建設(shè)中加強歷史文化保護傳承的意見》；

7.《關(guān)于推動城鄉(xiāng)建設(shè)綠色發(fā)展的意見》；

8.《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》；

9.《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》；

10.《深圳市城市更新辦法》（深府令[2016]290號）；

11.《關(guān)于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》（深府辦[2016]38號）；

12.《關(guān)于推進土地整備工作的若干意見》（深府〔2011〕102號）；

13.《關(guān)于進一步優(yōu)化土地整備項目管理工作機制的若干措施》(深府辦函〔2018〕281號)；

14.《關(guān)于加快打造高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，促進實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的實施方案》（深規(guī)劃資源〔2020〕282號）；

15.其他相關(guān)規(guī)劃及標(biāo)準(zhǔn)

第三節(jié) 規(guī)劃原則

本規(guī)劃遵循“規(guī)劃引領(lǐng)、政府統(tǒng)籌、綠色發(fā)展、有機更新、公益優(yōu)先、公眾參與”的原則。

第四節(jié) 規(guī)劃范圍

本規(guī)劃范圍為光明區(qū)轄區(qū)用地范圍。

第五節(jié) 規(guī)劃定位

本規(guī)劃是《光明區(qū)國民經(jīng)濟與社會發(fā)展“十四五”規(guī)劃》的重要組成部分，是指導(dǎo)光明區(qū)城市更新和土地整備五年工作的綱領(lǐng)性文件與行動指南，為“十四五”期間城市更新和土地整備管理工作提供數(shù)據(jù)支撐，為城市更新單元規(guī)劃和土地整備利益統(tǒng)籌項目計劃制定、規(guī)劃編制及項目實施提供上位指導(dǎo)。

第六節(jié) 規(guī)劃期限

本規(guī)劃期限為2021-2025年。

第二章規(guī)劃目標(biāo)

“十四五”時期，深圳市步入了“雙區(qū)”建設(shè)的攻堅階段，光明區(qū)“世界一流科學(xué)城和深圳北部中心”建設(shè)全面提速。面對前所未有的戰(zhàn)略機遇，光明區(qū)城市更新與土地整備要深入落實“碳達峰、碳中和”的重大部署，堅持科技創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相融合、城市文明和生態(tài)文明相協(xié)調(diào)，推動創(chuàng)新水平、產(chǎn)業(yè)能級、城市品質(zhì)和生態(tài)環(huán)境的大幅提升，全面保障光明區(qū)各項事業(yè)建設(shè)發(fā)展的空間需求，快速提升光明科學(xué)城的“集中度、顯示度”，全方位打造“高質(zhì)量、高顏值”的標(biāo)桿城區(qū)，為光明區(qū)開啟跨越式發(fā)展新征程提供有力的空間支撐。

第一節(jié) 總體目標(biāo)

“十四五”時期，光明區(qū)要錨定世界一流科學(xué)城和深圳北部中心奮斗目標(biāo)，合理、有序開展城市更新和土地整備工作，并堅定不移地在實施行動中防止大拆大建，推動形成“一心兩區(qū)，一環(huán)雙廊”的空間格局，為光明區(qū)打造原始創(chuàng)新策源地、科研經(jīng)濟先行地、創(chuàng)新人才集聚地，建設(shè)大灣區(qū)綜合性國家科學(xué)中心先行啟動區(qū)奠定堅實的空間基礎(chǔ)。

第二節(jié) 分項目標(biāo)

為實現(xiàn)光明區(qū)本土特色保育活化、公共事業(yè)日趨完善、住房供應(yīng)穩(wěn)定提升、產(chǎn)業(yè)發(fā)展提質(zhì)提效、城市圖景開合有致的更新整備目標(biāo)，規(guī)劃期內(nèi)應(yīng)通過城市更新和土地整備不斷優(yōu)化用地和建筑規(guī)模結(jié)構(gòu)，優(yōu)先供給公共設(shè)施用地，重點保障產(chǎn)業(yè)用地，加速新增科學(xué)用地，加大供應(yīng)居住用地。

本規(guī)劃制定以下更新整備任務(wù)目標(biāo)：

1、規(guī)劃期內(nèi)堅持“留改拆”并舉，以保留提升為主，除違法建筑和經(jīng)專業(yè)機構(gòu)鑒定為危房且無修繕保留價值的建筑外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑。除增建必要的公共服務(wù)設(shè)施和盤活存量低效用地外，不大規(guī)模新增老城區(qū)建設(shè)規(guī)模，不突破原有密度強度，不增加資源環(huán)境承載壓力，原則上城市更新片區(qū)內(nèi)拆建比不應(yīng)大于2。

2、城市更新和土地整備實施規(guī)模不少于10.55平方公里，包括完成綜合整治用地不少于4.2平方公里、直接供應(yīng)用地1.05平方公里、空間儲備用地5.3平方公里。規(guī)劃期內(nèi)要加快城市更新和土地整備融合，逐步完善光明區(qū)城市更新和土地整備目標(biāo)任務(wù)指標(biāo)之間的互動調(diào)整機制。

3、通過城市更新和土地整備規(guī)劃籌集實施的基礎(chǔ)教育設(shè)施用地不少于15處，占地規(guī)模不少于22.1公頃，提供學(xué)位數(shù)不少于2.3萬個；高中用地不少于1處，占地規(guī)模不少于0.77公頃；醫(yī)院用地不少于1處，占地規(guī)模不少于1.25公頃。

4、通過城市更新和土地整備規(guī)劃籌集實施的獨立占地的市政公用設(shè)施用地不少于3處，占地規(guī)模不少于41.72公頃；獨立占地的交通設(shè)施用地不少于3處，占地規(guī)模不少于1.52公頃。

5、通過土地整備完成不少于1.8平方公里居住潛力用地。

6、通過城市更新和土地整備規(guī)劃籌集公共住房和配套宿舍建筑面積不少于55萬平方米。

7、大力推進“5+8”連片產(chǎn)業(yè)攻堅，綜合運用土地整備、利益統(tǒng)籌、城市更新等政策工具，力爭到2025年釋放連片產(chǎn)業(yè)用地（含政府儲備用地、社區(qū)留用土地與城市更新開發(fā)建設(shè)用地）265公頃。

8、規(guī)劃期內(nèi)市場自主申報以M0為主導(dǎo)功能的拆除重建類更新單元計劃規(guī)模不超過27.5公頃。

9、力爭完成固定資產(chǎn)投資總額不少于650億元。

10、新增更新單元計劃規(guī)模建議為270公頃。

第三章規(guī)劃策略

圍繞光明區(qū)城市更新和土地整備“十四五”規(guī)劃目標(biāo)，從活化生態(tài)歷史資源、打造一流生態(tài)樣板區(qū)，聚焦“民生七有”共建共享、構(gòu)筑民生幸福溫暖城區(qū)，攻堅連片產(chǎn)業(yè)空間拓展、實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)能級全面提升，打造高品質(zhì)城市重點功能片區(qū)、彰顯高顏值城市風(fēng)貌四個角度提出策略指引。

第一節(jié) 以生態(tài)歷史資源為源泉，塑造獨具魅力的光明風(fēng)貌

第一條塑造“一河九水”的特色山水廊道

鼓勵更新整備與生態(tài)修復(fù)工作相結(jié)合，積極銜接并嚴(yán)守“三線一單”，加快推進基本生態(tài)控制線、藍(lán)線范圍內(nèi)建設(shè)用地清退，打通以茅洲河為主、公明排洪渠、大凼水、樓村水、新陂頭水等支流水系為輔的高顏值藍(lán)綠走廊，加強二次開發(fā)與碧道體系的統(tǒng)籌設(shè)計、精細(xì)化管控，強化濱水岸線的多元復(fù)合功能，建設(shè)環(huán)繞全區(qū)、串聯(lián)重要服務(wù)設(shè)施的“綠廊”體系。注重城市更新和土地整備與生態(tài)修復(fù)工作的充分結(jié)合，加強生態(tài)環(huán)境保護。

第二條打造城園交融的“公園之區(qū)”

堅持生態(tài)優(yōu)先、節(jié)約優(yōu)先、保護優(yōu)先，尊重自然、順應(yīng)自然、保護自然，充分發(fā)揮光明區(qū)山水林田湖草生態(tài)資源優(yōu)勢，構(gòu)建“自然-城市-社區(qū)-口袋”四級公園體系，突出不同層級公園的體驗特色，提升片區(qū)綠化率，打造城園交融的“公園之區(qū)”。以土地整備為主，落實一批集生態(tài)保護、旅游觀光、科普教育為一體的綜合公園；以城市更新為保障，推進重點地區(qū)的社區(qū)公園建設(shè)，促進綠色開放空間與市民生活緊密結(jié)合。

第三條加強歷史文化資源保護活化

加強二次開發(fā)項目涉及歷史建筑（含線索）、歷史風(fēng)貌區(qū)（含線索）、歷史文化遺產(chǎn)、古樹名木等的核查，并在城市更新和土地整備中系統(tǒng)保護、利用和傳承。對于二次開發(fā)項目涉及文物、歷史建筑保護范圍與建設(shè)控制地帶、歷史風(fēng)貌區(qū)核心保護范圍與建設(shè)控制地帶的需嚴(yán)格按照相關(guān)要求落實保護、使用、修繕和改造要求；涉及綠地和樹木的，需嚴(yán)格執(zhí)行《深圳市城市管理和綜合執(zhí)法局、深圳市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于進一步加強綠地和樹木保護管理工作》有關(guān)要求，強化保護意識，原則上不采伐和遷移樹木。

鼓勵通過政府引導(dǎo)、市場參與的方式對具有光明歷史人文底蘊的片區(qū)實施保育與活化，注重與周邊綠色生態(tài)資源融合，活化歷史文化資源，打造文化與生態(tài)相呼應(yīng)的精品特色街區(qū)。

第二節(jié) 以民生福祉建設(shè)為要務(wù)，保障住房與公共設(shè)施供應(yīng)

第一條持續(xù)加大居住用地供應(yīng)

加快構(gòu)建多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系，對接《光明區(qū)國土空間分區(qū)規(guī)劃》用地布局，以建設(shè)“十五分鐘社區(qū)生活圈”為目標(biāo)，優(yōu)先推進重點片區(qū)及軌道站點周邊的居住類項目。

加大土地整備對居住潛力用地供應(yīng)的支持力度，持續(xù)穩(wěn)定供應(yīng)居住用地；發(fā)揮城市更新對商品住房市場的穩(wěn)定性作用，并嚴(yán)格落實相關(guān)政策對保障房和安置房的配建要求，合理引導(dǎo)公共住房布局；鼓勵綜合整治分區(qū)范圍內(nèi)的城中村按照相關(guān)政策開展城中村綜合整治類更新工作，美化修繕建筑本體、增補完善基礎(chǔ)設(shè)施，引入政府統(tǒng)一監(jiān)管租賃市場，引導(dǎo)規(guī)范化、規(guī)?；赓U業(yè)務(wù)，充分挖潛城中村住房保障職能。規(guī)劃期內(nèi)逐步形成供應(yīng)體系完整、匹配科學(xué)城發(fā)展、符合光明區(qū)實際需求的住房結(jié)構(gòu)。

第二條完善多層次公共服務(wù)體系

在二次開發(fā)中進一步加強公共服務(wù)設(shè)施的層次統(tǒng)籌、類型統(tǒng)籌與規(guī)模統(tǒng)籌，保證區(qū)域公共資源均衡發(fā)展，增強城市綜合承載能力，推進兒童友好城市和無障礙城市建設(shè)。

大力推進光明中心區(qū)“對外展示短板”地區(qū)的土地整備，落實國土空間規(guī)劃確定的市、區(qū)級重大文體設(shè)施，包括西方美術(shù)館、科學(xué)城體育中心、博物館、美術(shù)館等；加快推進公明、馬田、玉塘街道“基本服務(wù)短板”地區(qū)的二次開發(fā)，通過更新整備雙管齊下，落實片區(qū)、街道級教育、醫(yī)療、文體設(shè)施。

強化政府統(tǒng)籌作用，在滿足法定圖則、相關(guān)專項規(guī)劃及自身需求的基礎(chǔ)上，通過相鄰項目整合移交用地，適當(dāng)集中建設(shè)更大規(guī)模、更高標(biāo)準(zhǔn)的公共服務(wù)設(shè)施，提升片區(qū)公共服務(wù)效率。

第三條超前布局市政管網(wǎng)設(shè)施

優(yōu)先落實《深圳市城市更新和土地整備“十四五”規(guī)劃》確定的光明水質(zhì)凈化廠擴建工程、光明燃機電廠新建工程、光明能源生態(tài)園等重大市政基礎(chǔ)設(shè)施。對光明中心地區(qū)、公明中心地區(qū)等市政設(shè)施負(fù)荷較大或欠賬較多的地區(qū)，加快開展轄區(qū)市政承載力和綜合防災(zāi)能力評估，優(yōu)先考慮實施城市更新與土地整備。以承載力評價和需求量分析作為片區(qū)二次開發(fā)規(guī)模和時序安排的重要參考，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)項目配建規(guī)模和分期計劃，逐步建成安全可靠、集約高效的市政設(shè)施系統(tǒng)。加強對二次開發(fā)項目的災(zāi)害風(fēng)險評估，推進相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升全區(qū)整體防災(zāi)減災(zāi)和安全保障能力。

第四條構(gòu)建外達內(nèi)暢的綜合交通體系

充分考慮高鐵和軌道交通線路、樞紐站、車輛段、站點的用地需求，通過二次開發(fā)預(yù)留近遠(yuǎn)期建設(shè)空間，探索二次開發(fā)項目與重大交通工程統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)和實施。加快土地整備，持續(xù)完善“三橫三縱”高快速路網(wǎng)，提升城區(qū)對外通達性。對接交通規(guī)劃建設(shè)時序，明確更新整備路網(wǎng)優(yōu)化總?cè)蝿?wù)，全力推進“八橫八縱”主干路網(wǎng)建設(shè)。優(yōu)先安排可打通重要片區(qū)主次干道的二次開發(fā)項目，持續(xù)完善內(nèi)部次干路網(wǎng)。結(jié)合城市更新滾動推進擁堵地區(qū)的支路網(wǎng)建設(shè)，打通斷頭路、優(yōu)化擁堵點，以點帶面提升片區(qū)通行能力。統(tǒng)籌二次開發(fā)項目增加公交場站供給，城市更新規(guī)模超過10公頃的項目及大型公共設(shè)施用地內(nèi)優(yōu)先安排公交綜合車場，構(gòu)筑布局合理、覆蓋范圍廣的公交接駁體系，充分支持城市空間與公交布局協(xié)調(diào)發(fā)展。

第三節(jié) 以連片產(chǎn)業(yè)拓展為重點，多手段促進全區(qū)產(chǎn)業(yè)升級

第一條落實產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，實施“5+8”連片產(chǎn)業(yè)攻堅

以“一廊、三區(qū)、五集群”的產(chǎn)業(yè)空間總體布局為導(dǎo)向，做強、培育、壯大“8+5+4”產(chǎn)業(yè)集群，大力推進連片產(chǎn)業(yè)用地二次開發(fā)。圍繞《關(guān)于加快打造高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間促進實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的實施方案》（以下簡稱《實施方案》）“加快推進土地整備，連片改造升級低效工業(yè)區(qū)”的工作路線，在光明區(qū)劃定工業(yè)區(qū)連片改造區(qū)和工業(yè)區(qū)土地整備區(qū)。

工業(yè)區(qū)連片改造區(qū)內(nèi)單元通過政府引導(dǎo)、政企合作，有序開展以拆除重建類城市更新為主、融合土地整備、產(chǎn)業(yè)用地容積調(diào)整、綜合整治等多種方式的二次開發(fā)活動；工業(yè)區(qū)土地整備區(qū)內(nèi)單元強化政府主導(dǎo)作用，強力推進土地整備工作，有條件的片區(qū)應(yīng)結(jié)合試點項目探索“案例+政策工具箱”的方式推進實施。

表 1 各街道工業(yè)區(qū)連片改造區(qū)及土地整備區(qū)規(guī)模

為更進一步加強政府統(tǒng)籌，更高效率推進連片產(chǎn)業(yè)用地二次開發(fā)，在《實施方案》基礎(chǔ)上劃定“5+8”片連片產(chǎn)業(yè)用地，分兩個梯隊實施。第一梯隊5個片區(qū)為近期攻堅實施梯隊，“十四五”期間有效增加產(chǎn)業(yè)用地收儲；第二梯隊8個片區(qū)為加強規(guī)劃統(tǒng)籌梯隊，盡快開展規(guī)劃研究，力爭成熟一片實施一片，成熟后轉(zhuǎn)入攻堅實施梯隊。實施推進中要確保高效推進，促進全區(qū)產(chǎn)業(yè)空間向功能完善、空間連片、集約高效轉(zhuǎn)型升級，實現(xiàn)從“項目等土地”到“土地等項目”以及“產(chǎn)業(yè)等空間”到“空間等產(chǎn)業(yè)”的轉(zhuǎn)變。

第二條積極引導(dǎo)以工業(yè)為主導(dǎo)方向的二次開發(fā)

嚴(yán)格落實工業(yè)區(qū)塊線管理辦法，大力推進“工改M1”、有序引導(dǎo)“工改M0”項目合理布局。支持企業(yè)自改，積極引導(dǎo)區(qū)屬國企與股份公司合作開發(fā)建設(shè)，持續(xù)供應(yīng)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高、運營管理水平高、園區(qū)形象好和成本可控制、房租可預(yù)期的高標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)保障房。探索“量身定制”產(chǎn)業(yè)空間升級模式，主動跟蹤擬入駐實體企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈需求，在前期謀劃中增加政府引導(dǎo)的力度、在后期持有運營中提高國企參與程度。試點運行工業(yè)用地存量開發(fā)的二三產(chǎn)業(yè)混合，在保障產(chǎn)業(yè)空間量質(zhì)齊升的前提下，充分對接人才需求，增加住房及公共設(shè)施供應(yīng)，促進宜居宜業(yè)的產(chǎn)城融合發(fā)展。

第三條鼓勵運用綜合手段推動工業(yè)區(qū)有機更新

以《實施方案》劃定的12平方公里保留提升工業(yè)區(qū)為工業(yè)底線規(guī)模，作為長期保留的制造業(yè)空間予以鎖定，原則上不納入“十四五”拆除重建類城市更新單元計劃和土地整備計劃。鼓勵舊工業(yè)區(qū)按照《關(guān)于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》、《深圳市扶持實體經(jīng)濟發(fā)展促進產(chǎn)業(yè)用地節(jié)約集約利用的管理規(guī)定》、《光明區(qū)舊工業(yè)區(qū)綜合提升實施暫行辦法》等相關(guān)政策要求，實施綜合整治類城市更新、產(chǎn)業(yè)用地容積調(diào)整，全面保障具有戰(zhàn)略性、支撐性意義的實體產(chǎn)業(yè)空間。實施綜合整治類城市更新完畢未滿5年的工業(yè)區(qū)原則上不得單獨擬定為城市更新單元。

第四節(jié) 以重點片區(qū)開發(fā)為引領(lǐng)，打造高品質(zhì)城市功能板塊

第一條高水平推進光明中心區(qū)二次開發(fā)

加速推進科學(xué)環(huán)廊周邊城市更新項目立項實施，以軌道站點為依托，對接城市設(shè)計國際咨詢方案，兼顧高效集約開發(fā)與人文歷史留存，通過二次開發(fā)落實一批國際水準(zhǔn)的城市地標(biāo)。

把握原光明農(nóng)場未完善用地手續(xù)建成區(qū)城市更新政策體系出臺機遇，大力推進光明大道、光明大街等沿線地區(qū)二次開發(fā)，強調(diào)項目之間統(tǒng)籌規(guī)劃實施，保障公共服務(wù)設(shè)施和道路框架體系落實。

科學(xué)方舟片區(qū)以土地整備為主，由政府主導(dǎo)統(tǒng)籌開發(fā)，打造立體緊湊的科學(xué)島-科學(xué)方舟軸線。依托地上地下綜合開發(fā)的TOD極核，形成光明科學(xué)城中心科學(xué)服務(wù)和城市服務(wù)的地標(biāo)場所。

第二條高標(biāo)準(zhǔn)提升公明副中心都市價值

在二次開發(fā)中深度融入公明老城的歷史文化底蘊，打造傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代生活交相輝映的活力公明。延續(xù)老公明的傳統(tǒng)古墟情懷，強化功能引導(dǎo)和城市設(shè)計風(fēng)貌控制，培育具有歷史厚度的“文化環(huán)”；推進軌道站周邊TOD開發(fā)，促進點狀分散的老舊商業(yè)升級為緊湊復(fù)合的“活力環(huán)”；立足科學(xué)城核心大裝置“主承載區(qū)”的定位，開展外圍舊工業(yè)區(qū)二次開發(fā)，打造資源互促、產(chǎn)城融合的“產(chǎn)業(yè)環(huán)”。

第三條高起點布局云谷片區(qū)發(fā)展圖景

加快對云谷片區(qū)的規(guī)劃統(tǒng)籌研究，堅持以項目為抓手、以實施計劃為支撐，將云谷片區(qū)打造為環(huán)大科學(xué)裝置產(chǎn)業(yè)帶科研經(jīng)濟先導(dǎo)區(qū)。靈活運用城市更新和土地整備政策聯(lián)動，強化政府主導(dǎo)，協(xié)調(diào)各方利益平衡，二次開發(fā)中重點突出國際交流、科技服務(wù)、品質(zhì)生活等內(nèi)涵，大力拓展產(chǎn)學(xué)研空間、強化公共服務(wù)功能、提升城市核心機能。以土地整備為主，完善學(xué)校、道路、公園、科研等公共配套設(shè)施用地；以工業(yè)區(qū)連片改造等手段為主，建設(shè)新型智慧園區(qū)和產(chǎn)學(xué)研合作示范區(qū)。

第四條策劃打造茅洲河中央水岸城市客廳

銜接城市設(shè)計等相關(guān)規(guī)劃，積極推進茅洲河中央水岸片區(qū)二次開發(fā)項目規(guī)劃研究，提前做好高品質(zhì)開發(fā)建設(shè)指引。發(fā)揮濱水空間資源優(yōu)勢，重點強化城市功能與水綠環(huán)境的融合，加強開放空間之間慢行走廊的連通，探索低碳建筑試點，持續(xù)提高城市環(huán)境品質(zhì)，加快打造成為光明城市新客廳、灣區(qū)水岸新名片。

第五條加大政府主導(dǎo)打造科學(xué)創(chuàng)新源頭

瞄準(zhǔn)世界科技前沿、面向國家重大科技項目，持續(xù)推進大科學(xué)裝置集群、科教融合集群、科技創(chuàng)新集群范圍內(nèi)土地收儲，優(yōu)先保障具有全球影響力競爭力的重大科學(xué)裝置、高端科研機構(gòu)的落戶需求。提升公共配套設(shè)施、公園綠地的建設(shè)水平，促進產(chǎn)學(xué)研城人融合，打造為頂級科學(xué)人才匯聚的理想之地。落實“科學(xué)山林”的空間品質(zhì)要求，嚴(yán)控建筑開發(fā)規(guī)模，為科學(xué)城全面建設(shè)開發(fā)做好實施表率。

第六條有序引導(dǎo)培育兩大產(chǎn)業(yè)片區(qū)

統(tǒng)籌運用多種實施路徑，合理引導(dǎo)建筑增量，培育壯大鳳凰科技城片區(qū)和玉塘創(chuàng)智園片區(qū)。

鳳凰科技城片區(qū)重點結(jié)合光明科學(xué)城布局的科學(xué)裝置，建設(shè)成果轉(zhuǎn)化平臺和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新平臺，培育和布局未來新興產(chǎn)業(yè)，打造為科學(xué)城科技轉(zhuǎn)化主陣地。玉塘創(chuàng)智園片區(qū)重點發(fā)展片區(qū)級公共服務(wù)、產(chǎn)業(yè)及居住功能，拓展生態(tài)休閑和文旅度假等功能，打造為深圳先進制造業(yè)新高地和獨居魅力的光明南大門。

第四章 更新整備規(guī)模與分區(qū)劃定

第一節(jié) 更新整備潛力規(guī)模

對光明區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)符合城市更新和土地整備政策要求的低效用地進行梳理和統(tǒng)計，“十四五”期間全區(qū)二次開發(fā)潛力用地為：舊工業(yè)區(qū)1688公頃、城中村402公頃、舊城區(qū)103公頃。

第二節(jié) 城市更新拆除重建空間范圍劃定

本規(guī)劃結(jié)合《深圳市城市更新和土地整備“十四五”規(guī)劃》確定的目標(biāo)規(guī)模和城市更新拆除重建空間范圍劃定指引，基于光明區(qū)“十四五”二次開發(fā)目標(biāo)策略，以全區(qū)二次開發(fā)潛力用地為基礎(chǔ)，劃定光明區(qū)“十四五”城市更新拆除重建類更新空間范圍共941.7公頃。

第三節(jié) 土地整備空間范圍劃定

土地整備空間范圍指光明區(qū)結(jié)合市層面土地整備目標(biāo)考核要求、基層發(fā)展訴求、項目建設(shè)需求、土地整備年度計劃編制指引要求等各項條件劃定的，擬于“十四五”期間重點推進土地整備的用地范圍，包括產(chǎn)業(yè)空間整備區(qū)及綜合功能整備區(qū)。

產(chǎn)業(yè)空間整備區(qū)是《市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于加快推進全市較大面積產(chǎn)業(yè)空間土地整備工作的通知》劃定的較大面積產(chǎn)業(yè)空間土地整備片區(qū)，以及按照《實施方案》劃定的工業(yè)區(qū)土地整備區(qū)。

綜合功能整備區(qū)是為加大土地整備工作對民生設(shè)施與住房建設(shè)等用地空間保障力度，探索劃定的土地整備區(qū)域。綜合功能整備區(qū)具體范圍、管理要求、具體政策以市政府及相關(guān)部門制定的專項方案為準(zhǔn)。

第五章更新整備規(guī)劃指引

依據(jù)上層次規(guī)劃、相關(guān)專項規(guī)劃和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求，以城市更新拆除重建空間范圍、土地整備空間范圍等為基礎(chǔ)，確定光明區(qū)“十四五”期間相關(guān)二次開發(fā)規(guī)模指引，并將規(guī)模和空間落實到街道范圍。

第一節(jié) 舊工業(yè)區(qū)升級改造規(guī)劃指引

第一條工業(yè)區(qū)保留提升區(qū)

“十四五”期間，全區(qū)保留提升12平方公里工業(yè)區(qū)（含已列入城市更新單元計劃的工改工項目），規(guī)劃期內(nèi)原則上不得納入拆除重建類城市更新單元計劃和土地整備計劃。其中，已通過城市更新計劃備案的“工改工”項目可按已批準(zhǔn)的計劃推進實施。

鼓勵保留提升區(qū)內(nèi)用地按照相關(guān)政策開展工業(yè)區(qū)綜合整治、產(chǎn)業(yè)用地容積調(diào)整等，全面保障實體產(chǎn)業(yè)空間需求。

第二條連片產(chǎn)業(yè)空間升級指引

結(jié)合《實施方案》劃定的工業(yè)區(qū)連片改造區(qū)、工業(yè)區(qū)土地整備區(qū)，在光明區(qū)選定“5+8”片連片產(chǎn)業(yè)用地，“十四五”期間分兩個梯隊實施二次開發(fā)。第一梯隊5個片區(qū)為近期攻堅實施梯隊；第二梯隊8個片區(qū)為規(guī)劃統(tǒng)籌研究梯隊，具備二次開發(fā)條件的項目可先行推進。連片產(chǎn)業(yè)空間可綜合運用土地整備、利益統(tǒng)籌、城市更新等政策工具箱推動高質(zhì)量開發(fā)，有效增加產(chǎn)業(yè)用地收儲，持續(xù)做好產(chǎn)業(yè)空間保障。

第三條創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房配建規(guī)劃指引

嚴(yán)格落實《工業(yè)區(qū)塊線管理辦法》，合理控制新型產(chǎn)業(yè)用地規(guī)模增長。“十四五”期間市場自主申報的以M0為主導(dǎo)功能的拆除重建類更新單元計劃不超過27.5公頃，申報條件及指標(biāo)計算規(guī)則以《深圳市城市更新與土地整備“十四五”規(guī)劃》相關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)。規(guī)劃期內(nèi)政府主導(dǎo)申報的“工改工”計劃（含重點更新單元計劃）和土地整備利益統(tǒng)籌項目留用地內(nèi)涉及的M0用地規(guī)模，按程序批準(zhǔn)，不占用上述指標(biāo)。拆除重建類城市更新項目改造為新型產(chǎn)業(yè)用地功能的，需按照《深圳市城市更新項目創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房配建規(guī)定》的要求配建創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房。

第四條高標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)保障房配建規(guī)劃指引

根據(jù)《深圳市光明區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)保障房建設(shè)工作行動方案（2020-2025）》，全區(qū)要在“十四五”期間多渠道持續(xù)供應(yīng)建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)保障房（含廠房、研發(fā)用房）。規(guī)劃期內(nèi)力爭通過城市更新和土地整備新建262萬平方米。

第二節(jié) 住房建設(shè)規(guī)劃指引

第一條土地整備居住用地指引

加大土地整備對住房用地供應(yīng)的支持力度，“十四五”期間，力爭通過土地整備完成不少于1.8平方公里的居住潛力用地。加強政府對住房用地的結(jié)構(gòu)調(diào)控力度，提高居住環(huán)境品質(zhì)，改善人居環(huán)境。

第二條公共住房配建規(guī)劃指引

改造方向為居住用地的更新項目需嚴(yán)格按照《關(guān)于加強和改進城市更新實施工作暫行措施》、《深圳市城市更新項目保障性住房配件規(guī)定》的配建比例進行配建。

公共住房應(yīng)集中布局，涉及項目分期建設(shè)的，公共住房原則上應(yīng)布局在首期。更新項目配建的公共住房原則上由項目實施主體在項目實施過程中一并建設(shè)，但獨立占地的也可劃定宗地由政府相關(guān)部門組織建設(shè)。

第三節(jié) 公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃指引

第一條公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃指引

結(jié)合《光明區(qū)國土空間分區(qū)規(guī)劃》、法定圖則、相關(guān)專項規(guī)劃及二次開發(fā)潛力，建立光明區(qū)“十四五”期間通過城市更新和土地整備落實公共服務(wù)設(shè)施的項目清單，統(tǒng)籌兼顧，突出重點，彌補短板，優(yōu)化配置，明確考核任務(wù)規(guī)模。規(guī)劃期力爭通過城市更新和土地整備規(guī)劃籌集實施教育設(shè)施用地不少于25處，占地規(guī)模不少于47.6公頃（其中基礎(chǔ)教育設(shè)施用地不少于24處，占地規(guī)模不少于46.8公頃，提供學(xué)位數(shù)不少于4.9萬個；高中用地不少于1處，占地規(guī)模不少于0.77公頃）；文體設(shè)施用地不少于13處，占地規(guī)模不少于22.5公頃；醫(yī)療設(shè)施用地不少于2處，占地規(guī)模不少于5.6公頃；其它獨立占地設(shè)施用地不少于18處，占地規(guī)模不少于9.5公頃。各街道配建規(guī)模如下：

以設(shè)施均衡發(fā)展、便民惠民為原則，保障非獨立占地公共配套設(shè)施落地，規(guī)劃期內(nèi)力爭通過城市更新和土地整備規(guī)劃籌集實施非獨立占地公共配套設(shè)施90處。包括幼兒園16處、文化活動中心或文化活動室14處，社區(qū)體育活動場地10處、社區(qū)健康服務(wù)中心10處、社區(qū)老年人日間照料中心9處、社區(qū)管理用房9處、社區(qū)警務(wù)室12處、便民服務(wù)站10處。各街道配建規(guī)模如下：

第二條市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃指引

結(jié)合《光明區(qū)國土空間分區(qū)規(guī)劃》、法定圖則、相關(guān)專項規(guī)劃及二次開發(fā)潛力，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)市政基礎(chǔ)設(shè)施薄弱地區(qū)的土地整備和城市更新項目，優(yōu)先滿足各類市政基礎(chǔ)設(shè)施的用地需求，系統(tǒng)提升片區(qū)基礎(chǔ)支撐、防災(zāi)減災(zāi)水平。

規(guī)劃期內(nèi)力爭通過城市更新和土地整備規(guī)劃籌集實施獨立占地的市政基礎(chǔ)設(shè)施不少于15處，占地規(guī)模不少于42.6公頃，其中電力工程設(shè)施5處、環(huán)衛(wèi)工程設(shè)施2處、給水工程設(shè)施2處、污水工程設(shè)施2處、雨水工程設(shè)施3處、燃?xì)夤こ淘O(shè)施1處。各街道配建規(guī)模如下：

以設(shè)施均衡發(fā)展、提升承載能力為原則，保障非獨立占地市政設(shè)施落地，規(guī)劃期內(nèi)力爭通過城市更新和土地整備規(guī)劃籌集實施非獨立占地的市政基礎(chǔ)設(shè)施不少于39處。包括垃圾轉(zhuǎn)運站7處、再生資源回收站6處，公共廁所9處，環(huán)衛(wèi)工人作息房5處，郵政所11處，通信機樓1處。各街道配建規(guī)模如下：

第三條城市交通系統(tǒng)規(guī)劃指引

以《光明區(qū)國土空間分區(qū)規(guī)劃》、法定圖則、相關(guān)專項規(guī)劃為依據(jù)，明確“十四五”期間路網(wǎng)優(yōu)化任務(wù)和交通設(shè)施建設(shè)任務(wù)。規(guī)劃期內(nèi)力爭通過城市更新和土地整備落實城市道路50.7公里；力爭規(guī)劃籌集實施獨立占地的交通設(shè)施用地不少于5處，占地規(guī)模不少于2.5公頃；非獨立占地的交通設(shè)施不少于5處，各類二次開發(fā)項目需根據(jù)《大型建筑公交場站配建指引（修訂）》的有關(guān)要求配套建設(shè)公交首末站。各街道配建規(guī)模如下：

第四節(jié) 綠色有機更新規(guī)劃指引

第一條綜合整治類城市更新指引

積極運用綜合整治激勵政策，深入推進舊工業(yè)區(qū)、城中村進行綜合整治、城市修補等有機更新，以“繡花”功夫進行微改造，通過有限的加建、改建或局部拆遷，消除安全隱患、維護城市肌理、傳承歷史文脈、完善配套設(shè)施、提升環(huán)境品質(zhì)。“十四五”期間光明區(qū)力爭完成綜合整治用地規(guī)模4.2平方公里。

第二條生態(tài)修復(fù)與海綿城市建設(shè)指引

在城市更新和土地整備規(guī)劃全流程中實施生態(tài)修復(fù)工作與海綿城市建設(shè)。一是要結(jié)合光明區(qū)整體生態(tài)基底，制定并實施生態(tài)修復(fù)工作方案，有計劃有步驟地修復(fù)被破壞的山體、河流、濕地、植被，治理污染土地，恢復(fù)城市自然生態(tài)；二是要全面落實海綿城市建設(shè)要求，最大限度減少城市開發(fā)建設(shè)對生態(tài)環(huán)境的影響，實現(xiàn)雨水的自然積存、自然滲透、自然凈化。

第六章 實施保障措施

第一條強化政府統(tǒng)籌與規(guī)劃引領(lǐng)

宏觀層面，需進一步加強二次開發(fā)規(guī)劃策略研究，積極銜接民生、產(chǎn)業(yè)、居住等發(fā)展訴求，謀劃發(fā)展藍(lán)圖、理清實施思路。中觀層面，需建立國土空間規(guī)劃與二次開發(fā)實施的傳導(dǎo)機制，強化國土空間規(guī)劃對二次開發(fā)專項規(guī)劃（包含城市更新單元專項規(guī)劃、土地整備利益統(tǒng)籌規(guī)劃研究、其他相關(guān)專項規(guī)劃）的指導(dǎo)約束作用。微觀層面，需進一步推進片區(qū)內(nèi)項目統(tǒng)籌，主動協(xié)調(diào)相近項目，確保項目之間良好銜接。

第二條提升歷史文化保護意識

始終把歷史文化資源、古樹名木保護放在首位。在二次開發(fā)實施前從嚴(yán)核查項目涉及歷史建筑（含線索）、歷史風(fēng)貌區(qū)（含線索）、歷史文化遺產(chǎn)、古樹名木等，分級落實保護傳承的任務(wù)。按照相關(guān)法律、法規(guī)和已批準(zhǔn)的保護規(guī)劃對保留對象進行保護利用，并依法辦理審批手續(xù)。鼓勵挖掘名錄以外潛在歷史文化資源，主動留存各時期歷史印記，并按照有關(guān)政策落實獎補措施。

第三條完善更新整備政策和信息系統(tǒng)支撐

加快修訂出臺《光明區(qū)城市更新實施辦法》，進一步完善城市更新工作制度建設(shè)，明確部門職責(zé)權(quán)限和審批流程，提高城市更新工作效率。

加快出臺原光明農(nóng)場未完善用地手續(xù)建成區(qū)城市更新“1+5”政策體系，即“1個實施規(guī)定，5個配套工作指引”。大力推動涉及原光明農(nóng)場未完善用地手續(xù)建成區(qū)項目的立項實施，全力保障光明科學(xué)城建設(shè)。

加快出臺土地整備工作“1+6”政策體系，包括土地整備實施流程、補償安置政策、實施評估價模式、整備資金撥付方式等事項，形成全區(qū)各部門、各街道推進土地整備工作的指導(dǎo)性文件，提高光明區(qū)土地供應(yīng)工作效率。

搭建智慧光明城市更新和土地整備信息系統(tǒng)，細(xì)化各類二次開發(fā)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，打通市、區(qū)、街道數(shù)據(jù)共享通道，提升光明區(qū)二次開發(fā)工作的管理能力和決策能力。

第四條深入推行產(chǎn)業(yè)升級保障措施

以“5+8”連片攻堅主導(dǎo)，大力推進連片產(chǎn)業(yè)用地二次開發(fā)，構(gòu)建體系。出臺《關(guān)于加快推進光明區(qū)連片產(chǎn)業(yè)空間攻堅實施工作的意見》，成立工作推進領(lǐng)導(dǎo)小組和現(xiàn)場指揮部，確保各項工作落到實處。

持續(xù)優(yōu)化以“工改工”為主導(dǎo)的二次開發(fā)項目工作機制。計劃階段堅持先安置后拆遷的原則，堅決遏制提前清租行為。規(guī)劃階段緊貼用戶需求推進“定制式”園區(qū)設(shè)計。審批層面建立綠色審批通道，縮短項目審批時限。

提高工業(yè)區(qū)綜合整治積極性。鼓勵已完成綜合整治或提容的工業(yè)園區(qū)納入存量產(chǎn)業(yè)管納體系，協(xié)同產(chǎn)業(yè)主管部門將相關(guān)信息錄入供需服務(wù)平臺和“光明招商網(wǎng)”，優(yōu)先推薦需安置的企業(yè)落戶以上園區(qū)。

第五條加快多渠道住房供應(yīng)體系建設(shè)

強化規(guī)劃協(xié)調(diào)，充分對接國土空間規(guī)劃，通過二次開發(fā)有序落實居住用地和建筑面積供應(yīng)目標(biāo)的落實；強化規(guī)劃實施，探索劃定以居住為主的成片整備片區(qū)，確保完成居住潛力用地整備任務(wù)，引導(dǎo)城市更新項目優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)，控制商業(yè)類建筑、加大住宅供給；強化需求導(dǎo)向，提高科學(xué)城范圍內(nèi)人才住房配建規(guī)模，多渠道供應(yīng)拆遷安置房，有效緩解房源緊張問題。

第六條穩(wěn)妥實施城市更新行動

在城市更新實施中防止大拆大建，堅持“留改拆”并舉，嚴(yán)格評估資源環(huán)境承載能力，探索可持續(xù)的城市更新模式。不短時間、大規(guī)模拆遷城中村等城市低成本居住片區(qū)，確保租賃市場供需平穩(wěn)，城市更新片區(qū)內(nèi)居民應(yīng)就地、就近安置。鼓勵對既有建筑保留修繕，推行小規(guī)模、漸進式有機更新和微改造，提升居住環(huán)境品質(zhì)。搭建二次開發(fā)涉及拆建情況的評估清單，完善“不大拆大建”的監(jiān)督檢查機制。

第七條建立年度計劃和考核機制

根據(jù)規(guī)劃目標(biāo)合理制定年度實施計劃，明確考核標(biāo)準(zhǔn)與要求，加快推進更新整備工作統(tǒng)籌融合，打通任務(wù)和指標(biāo)互認(rèn)路徑。

結(jié)合《深圳市城市更新與土地整備“十四五”規(guī)劃》的“城市更新計劃指標(biāo)的總量限定和流量管控機制”，建立項目考核和管理機制：一是加強政府主導(dǎo)二次開發(fā)地區(qū)的規(guī)劃實施統(tǒng)籌，探索建立前期介入企業(yè)績效考核系統(tǒng)，綜合評估項目的實施率及項目進展情況，及時引導(dǎo)前期介入企業(yè)更換或退出；二是加強二次開發(fā)項目的動態(tài)監(jiān)管，按規(guī)定對符合清理條件的項目采取“清退”措施，建立促進項目實施的倒逼機制。

第八條規(guī)范組織工作流程

積極協(xié)同各主管部門形成工作合力，提前開展專項評估和需求分析，分解工作任務(wù)、明確實施進度、完善推進措施，逐步落實目標(biāo)和任務(wù)。持續(xù)推進“放管服”改革，及時向社會公開二次開發(fā)項目審批環(huán)節(jié)、標(biāo)準(zhǔn)和時限。優(yōu)化土地整備工作實施流程，實施全鏈條管理，做到計劃立項、方案編制、資金申撥、安置補償各環(huán)節(jié)規(guī)范高效。健全二次開發(fā)項目的批后監(jiān)管程序，明確公共配套設(shè)施用地的審批、入庫、出庫、建設(shè)、移交等環(huán)節(jié)。

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