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深圳更新條例時(shí)代，房屋征收第一單！

更新時(shí)間：2022-07-06

【作者】佳宏城更

【摘要】7月5日，深圳市羅湖區(qū)人民政府分別作出羅府函〔2022〕88號(hào)、羅府函〔2022〕89號(hào)《深圳市羅湖區(qū)人民政府房屋征收決定書(shū)》，依法征收羅湖區(qū)桂園街道蔡屋圍城市更新統(tǒng)籌片區(qū)蔡屋圍（城中村）項(xiàng)目一期子項(xiàng)目B范圍內(nèi)的蔡屋圍新八坊4號(hào)房屋、新十坊9號(hào)房屋。


深圳更新條例時(shí)代的首單房屋征收案例正式落地。2022年7月5日，深圳市羅湖區(qū)人民政府分別作出羅府函〔2022〕88號(hào)、羅府函〔2022〕89號(hào)《深圳市羅湖區(qū)人民政府房屋征收決定書(shū)》，依法征收羅湖區(qū)桂園街道蔡屋圍城市更新統(tǒng)籌片區(qū)蔡屋圍（城中村）項(xiàng)目一期子項(xiàng)目B范圍內(nèi)的蔡屋圍新八坊4號(hào)房屋、新十坊9號(hào)房屋。


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一、項(xiàng)目背景

蔡屋圍城市更新統(tǒng)籌片區(qū)城市更新單元地處深圳市羅湖區(qū)桂園街道，東依寶安南路，南鄰濱河路，北至紅寶路，西至紅嶺路。


蔡屋圍城市更新統(tǒng)籌片區(qū)城市更新單元已于2013年納入《深圳市城市更新單元計(jì)劃第一、二批計(jì)劃》，專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃于2018年12月經(jīng)羅湖區(qū)城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組及深圳市城市規(guī)劃委員會(huì)建筑與環(huán)境藝術(shù)委員會(huì)審議通過(guò)，于2021年7月進(jìn)行修改公告。


更新單元用地面積336758.8㎡，拆除用地面積266728.1㎡，開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積183403.1㎡，地上計(jì)容積率總建筑面積2556700㎡，地上容積率13.9。另外，允許地下商業(yè)建筑面積141400㎡，地下公共配套建筑面積8600㎡。


2021年12月3日，深圳市羅湖區(qū)城市更新和土地整備局發(fā)布《羅湖區(qū)桂園街道蔡屋圍城市更新統(tǒng)籌片區(qū)蔡屋圍（城中村）項(xiàng)目一期子項(xiàng)目B房屋征收提示》。該征收提示顯示，因公共利益需要，羅湖更新局根據(jù)《更新條例》《征收辦法》，擬對(duì)羅湖區(qū)桂園街道蔡屋圍城市更新統(tǒng)籌片區(qū)蔡屋圍（城中村）項(xiàng)目一期子項(xiàng)目B范圍內(nèi)未簽約房屋實(shí)施征收。


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2022年2月15日，深圳市羅湖區(qū)人民政府發(fā)布了關(guān)于公開(kāi)征求《羅湖區(qū)桂園街道蔡屋圍城市更新統(tǒng)籌片區(qū)蔡屋圍（城中村）項(xiàng)目一期子項(xiàng)目B房屋征收補(bǔ)償方案（征求意見(jiàn)稿）》意見(jiàn)的通告。根據(jù)補(bǔ)償方案，產(chǎn)權(quán)調(diào)換標(biāo)準(zhǔn)劃重點(diǎn)：


（1）合法非商品性質(zhì)住宅

  • 據(jù)292號(hào)令及其配套政策補(bǔ)償；

  • 所調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)仍受相應(yīng)限制；

  • 符合相關(guān)規(guī)定的，可補(bǔ)交差價(jià)后轉(zhuǎn)商品性質(zhì)。

（2）經(jīng)處理取得的非商品性質(zhì)住宅

  • 原村民：產(chǎn)權(quán)調(diào)換≤480㎡建筑面積，超出面積補(bǔ)償貨幣；

  • 非原村民：產(chǎn)權(quán)調(diào)換≤150㎡建筑面積，超出面積補(bǔ)償貨幣。


（3）未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記房屋

  • 原村民：合規(guī)的按建筑面積≤480㎡產(chǎn)權(quán)調(diào)換；

  • 原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者其繼受單位為解決原村民居住問(wèn)題統(tǒng)一建設(shè)的未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記的住宅類(lèi)建筑，或者以住宅為主的多種用途的建筑：合規(guī)部分可產(chǎn)權(quán)調(diào)換；

  • 非原村民：繳納罰款和地價(jià)后，產(chǎn)權(quán)調(diào)換≤150㎡建筑面積。


2022年4月7日，深圳市羅湖區(qū)人民政府發(fā)布了關(guān)于發(fā)布《〈羅湖區(qū)桂園街道蔡屋圍城市更新統(tǒng)籌片區(qū)蔡屋圍（城中村）項(xiàng)目一期子項(xiàng)目B房屋征收補(bǔ)償方案（征求意見(jiàn)稿）〉反饋意見(jiàn)匯總及回復(fù)情況說(shuō)明》及《羅湖區(qū)桂園街道蔡屋圍城市更新統(tǒng)籌片區(qū)蔡屋圍（城中村）項(xiàng)目一期子項(xiàng)目B房屋征收補(bǔ)償方案》的通告。


2022年6月1日，深圳市羅湖區(qū)人民政府發(fā)布蔡屋圍城市更新統(tǒng)籌片區(qū)蔡屋圍（城中村）項(xiàng)目一期子項(xiàng)目B的房屋征收決定預(yù)告。預(yù)告期內(nèi)市場(chǎng)主體與物業(yè)權(quán)利人簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議后3個(gè)工作日內(nèi)并在預(yù)告期屆滿前告知羅湖區(qū)政府。預(yù)告期屆滿后，物業(yè)權(quán)利人未與市場(chǎng)主體簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議的，羅湖區(qū)政府依法作出房屋征收決定。


2022年7月1日，深圳市羅湖區(qū)人民政府作出房屋征收決定，依法征收羅湖區(qū)桂園街道蔡屋圍城市更新統(tǒng)籌片區(qū)蔡屋圍（城中村）項(xiàng)目一期子項(xiàng)目B范圍內(nèi)的蔡屋圍新八坊4號(hào)房屋、新十坊9號(hào)房屋。


二、政策背景


2020年12月31日，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）獲市人大常委會(huì)表決通過(guò)，2021年3月1日正式實(shí)施，成為國(guó)家首部城市更新地方性法規(guī)，盡管當(dāng)前《條例》仍有待各項(xiàng)配套措施出臺(tái)完善，但對(duì)當(dāng)前各項(xiàng)城市更新工作的指導(dǎo)意義重大，是深圳城市更新行業(yè)發(fā)展的重要里程碑。




《條例》最大的亮點(diǎn)是創(chuàng)設(shè)了“個(gè)別征收+行政訴訟”機(jī)制，劍指深圳城市更新項(xiàng)目中的拆遷難題。


2021年7月30日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了關(guān)于公開(kāi)征求《深圳市城市更新未簽約部分房屋征收規(guī)定（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《征收規(guī)定》）意見(jiàn)的通告，通過(guò)制定《征收規(guī)定》進(jìn)一步明確城市更新項(xiàng)目未簽約部分房屋征收的實(shí)施程序，保障被征收房屋物業(yè)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)城市更新征收工作的順利實(shí)施。（詳細(xì)解讀：一文通解深圳城市更新中的行政征收）


羅湖是城市更新的強(qiáng)區(qū)放權(quán)的第一個(gè)試點(diǎn)區(qū)，在《條例》出臺(tái)前已出現(xiàn)了“零星房屋征收”的城市更新項(xiàng)目的案例，現(xiàn)在《條例》后首個(gè)城市更新行政征收案例也誕生在羅湖，充分體現(xiàn)了羅湖在城市更新領(lǐng)域的先行先試。


截至2022年7月3日，城市更新單元規(guī)劃已批復(fù)但仍未開(kāi)始確認(rèn)實(shí)施主體的老舊小區(qū)城市更新單元有6個(gè)，城中村城市更新單元有81個(gè)。


規(guī)劃已批復(fù)但仍未開(kāi)始確認(rèn)實(shí)施主體的老舊小區(qū)城市更新項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)



備注：以上信息為不完全統(tǒng)計(jì)，具體以政府批復(fù)為準(zhǔn)。



規(guī)劃已批復(fù)但仍未開(kāi)始確認(rèn)實(shí)施主體的城中村城市更新項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)


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備注：以上信息為不完全統(tǒng)計(jì)，具體以政府批復(fù)為準(zhǔn)。


統(tǒng)計(jì)口徑說(shuō)明：

①規(guī)劃批復(fù)是指已取得規(guī)劃公告的城市更新項(xiàng)目，因公示信息不全等原因，2019年以前（不包含2019年）已取得規(guī)劃公示且暫未查詢到相關(guān)規(guī)劃公告信息的更新項(xiàng)目視為已規(guī)劃批復(fù)；

②實(shí)施主體公示項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)包含分期項(xiàng)目；

③統(tǒng)計(jì)節(jié)點(diǎn)截至2022年7月3日。


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